Menu Close

降价也卖不动!全国库存第一城,躺平了

01. 降价也卖不动

近日,澎湃新闻、每日经济新闻与财联社等多家权威媒体披露,青岛市住建局发布了《关于开展“手拉手”特价房活动的函》,表示:

针对医护工作者、教师、现役退役军人、模范先进、公安干警、大型企业人才等群体,开展特价房活动。

该消息经记者求证,已经获得了青岛市官方的确认。

根据澎湃新闻披露,这份文件并不是近日才发布,落款时间是9月27日。

特价房针对的人群是医护工作者、教师、现役退役军人、模范先进、公安干警、大型企业人才等群体。

这类人群有一个共同特征,那就是购买力相对来说会比普通民众要强一些。从这个角度来看,可以推断出一个比较有趣的结论:

当下地方城市对于市场的购买力已经心知肚明,所以都尽可能去挖掘仍有一些购买力的家庭来购房。青岛特价房针对的人群,其意自明。

比如无锡、南京、扬州等40多个城市推出的多孩家庭可以多一张房票,二孩以上有房家庭,能生两个娃和三个娃还有房的,必然是有一定购买力的家庭,给这些家庭多一张房票在地方城市看来,或许更有助于去库存,比调动农民买房效果会更好。

比如长沙、成都等城市推出的以租房换房,也即有多套房的家庭,可以把多余的房子交给市政府代理出租,并以此可以获得一张房票。

意图也在于调动购买力强的家庭帮助去库存。

然而,事实却是,效果远不如预期。

比如青岛这次的活动,根据青岛房协公布的数据显示,不到一周的时间,卖出了10套。显然,降价的特价房也卖不动。

02. 库存第一城,躺平了

其实这个结果,完全可以预料。毕竟青岛的房价已经阴跌好久了,但成交量始终没有什么大起色。

早在2021年年初,中新经纬就披露过一组2020年全国房价跌幅比较大的城市排名,青岛跌幅位居第二。

2020年年末,青岛房价相较于2018年7月高点,就已经跌去了22.8%,跌幅仅次于廊坊。

此外,根据国家统计局披露的8月份数据显示,被纳入统计的70个大中城市中,有37个房价较2020年下跌,也即有37个城市二手房价格至少回到了三四年前。

其中山东两大主要城市济南、青岛均在其中。

中国房地产 - 烂尾楼
中国房地产 – 烂尾楼

在房价持续调整的背景下,青岛9月份新房成交面积环比下跌16%,同比下跌26%,前三季度累计成交面积较去年同期下跌了四分之一。

青岛房价持续阴跌,房子卖不动,有当下宏观环境的整体因素,也有青岛自己的独特因素。

共同因素方面,购买力迟迟无法恢复。购买力下降,是当下所有城市频繁托底,却无济于事的一致原因。

本号多次强调过,想要扭转当下的楼市局面,恢复购买力是当务之急。然而,购买力恢复的前提是经济增速恢复、就业率恢复,从目前的大环境来看,这并非能够一蹴而就。

在不确定性的当下,有不少人面临着收入缩水、工作摇摆等局面,买不起房的人越来越多,承担得起首付的人,也不敢贷款买房。

这一趋势,可以从央行披露的数据中得到佐证:

前三季度与房贷直接相关的住户贷款增加3.41万亿元,其中,短期贷款增加1.09万亿元,中长期贷款增加2.32万亿元。**同去年前三季度相比,无论是总量,还是短期、长期贷款均走低,分别减少2.94万亿、0.54万亿、2.4万亿,降幅达到46%、33、51%。**

此外,央行披露的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示:居民购房意愿二季度为16.9%,三季度些许上涨,为17.1%,但依旧处在历史低位。

说完了共同因素,再说青岛自身的独特因素,超大规模的房屋库存。

根据克而瑞披露的数据显示,青岛的狭义商品房库存(已建好尚未卖出)已经连续十几个月位居全国第一。最新的10月份数据是,青岛商品房狭义库存逼近2500万平方米,依旧位列第一。

武汉第二,沈阳10月份的商品房狭义库存量也冲破了2000万平方米,位居第三。

同时,青岛的广义商品房库存(包含已建好尚未卖出、已开工尚未预售、尚未开工)逼近1亿平方米,位居全国第一。

此外,根据青岛市自然资源厅与规划局披露的数据显示,青岛目前存量住宅项目1606个,存量住宅用地4736.99公顷,其中待售房屋土地面积1748.99公顷。

存量住宅用地项目最多的是西海岸新区,存量住宅用地项目共628个;城阳区是374个;即墨区206个;市北区167个;李沧区162个;崂山区49个;高新区20个。

在购买力下降、房屋库存严重高企的背景下,青岛房价持续阴跌,降价也卖不动,放开限购也卖不动。

9月中旬,青岛已经进一步放松了限购,只保留了市南区、市北区(原四方区域除外),其他区域全部放开了。但9月份的数据显示,还是卖不动。

包括青岛在内的诸多城市,现在似乎已经黔驴技穷,只能是不断发布一些让人审美疲劳的措施,聊以自慰罢了。

以苏州、济南为代表的几个城市,已经开启了地方城市回购房产活动,但这考验着一个城市的财力,能够坚持多久,能有多大规模,都是个大大的问号。

03. 现在该如何买房

现在该如何买房?本号的观点如下:

随着人口红利的终结,以及城市化进入后半程,房地产已经进入了黑铁时代,这就意味着房地产即便在后期购买力复苏的背景下,成交量回暖,也回不到过去的巅峰时代。

依靠炒房致富的时代结束了。这一点,在本号周一发布的分析文章已经强调,勤劳致富才是当下中央推崇的主题。

这意味着,包括很多中心城市在内,房价会进入较长时间的慢调整中,钝刀子割肉模式会正式开启。目前,深圳、广州、杭州、武汉的中心区也都在调整当中。

在这种背景下,就甭想着买房投资这回事了。

至于买来自住,更缓则缓。

如果因为结婚或者孩子上学,着急购房,且对自己的未来充满信心,买也无所谓,毕竟是自住,不要太计较短期的得失就行,否则就心累了。

本文内容除特别注明外均取自各新闻媒体(本站底部列表),并不代表本站立场!
Posted in 制度混乱

Related Posts

发表回复

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注

Leave the field below empty!