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中国楼市:以为总不至于的事一步步成真了…

今年3月,一位天津星耀五洲琥珀银滩的业主给领导留言,说自己举全家之力在融创星耀五洲买了一套房。原交付日期是2021年11月15日,但项目停工后却迟迟不复工。
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这位业主现在住租房。家里瘫痪的父亲和女儿都由母亲一人照顾。日子艰难如此,她迫切希望项目能尽快复工、交房。

天津津南区回复说,项目已经复工。就在当月,执法部门来到工地门口,要求施工方进场复工,没想到被当场拒绝。执法部门的人大怒,把工地大门直接撞开了。

星耀五洲的故事,细细说来跟鸭颈一般长。它的上一个老板叫颜语,2007年,这个云南商人一掷千金,以62.9亿拍下当时的天津地王。

在北京星河湾会所里,笔者曾跟颜老板吃了个饭。这个狂人说要在天津复制迪拜的世界岛,复原“五大洲风情”:做个世界级的观光胜地。

提出宏愿没过两年,星耀就因为资金不足开始中断建设,停止交房,并最终烂尾。

2017年,另一个狂人、我们的老朋友孙大圣用102亿的代价,收购了这个项目80%的股权。孙大圣大手一挥,腐朽似乎要化为神奇了。彼时,融创认为这个项目会是他们登顶排行榜的助推器。现在,它是融创华北区域最大的负资产。收购的钱是借来的:一年的资金成本就20个小目标。

项目施工方是中建二局。没有钱支付工程款,融创就用商票。中建二局后来发现,手里的商票根本兑付不了,于是停工了。融创的人盘点了一下:十几个项目的利润填进去,也盖不住星耀五洲一个坑。

原因很简单,房子卖不出去。去年,天津楼市极度惨烈,这个项目的总销售额还不够还利息。

惨烈的不仅仅是天津,也不仅仅是融创。今年前四个月,中国排名前五十名的开发商,收获了一份很惨的成绩单。笔者看了一下,情况最好的是深耕北京的国企首开,销售额同比下降了20%。最糟糕的是恒大,同比下降了近一倍。

长长的成绩单上,没有一个正数!

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前几天,河南一个开发商朋友提到了一组数据。今年第15周,郑州新房成交量是1258套,而二手房成交了1763套。

这是一个颠覆性的信号:历史上第一次,郑州的二手房成交量超过了新房。

过去一年经历了水灾和数次疫情的郑州,是中国第一个给楼市松绑的省会。3月份政策公布后,有机构监测发现,郑州的市中心区域的周均客户来访量由10组提升到50组,周均成交由3套增加到8套。但是到了下半月,数据又开始下降。到了4月,数据回到了政策公布前的水平。

河南的其他市,纷纷跟进了郑州的政策。但他们比郑州还惨,政策泥牛入海,连个水花都没有。朋友在许昌的一个项目,整个四月份卖了十套房子:不到去年同期的三分之一。

在过去,郑州每卖6套新房才能成交1套二手房,现在,买房人都只敢买现房和准现房,或者干脆就买二手房。现房销售,以一种意想不到的方式,这样来临了。

开发商们翘首以盼的“五一”假期,碧桂园一个项目打出98折优惠,加送车位;另外一个开发商,喊着要赠送一年物业费;绿都把首付门槛降到了1万元;国泰紫荆园项目,甚至扬言可以0首付。

然后就是,“五一”假期第四天,郑州市通报了2例新增确诊病例。房地产市场,又一次悲壮熄火。

和郑州一样焦虑的中心城市很多,比如东北地区最重要的城市沈阳。沈阳的放松政策,比郑州晚了两个多月,但他们拿出了几乎能拿出的所有手段:增值税5改2、三孩送房票、二套房降首付、降低契税、下调房贷利率……

刚刚过去的四月份,沈阳的新房成交量是16万平方米。我看了下,沈阳的库存是:1631万平方米。

这几天,炒房之都杭州也加入了放松调控的行列;苏州则第二次加码了放松政策;就连标兵城市长沙和海口,也放下了身架,重新对房地产和颜悦色——谁能想到,就在四年前,长沙还把炒房客视作阶级敌人。

地方政府感觉无力,开发商更是力不从心。想来想去,也只剩下降价这一招了。2018年的时候,降价还是个别开发商个别城市的选择。现在,这几乎是所有人有目共睹的事情了。

沈阳的新房成交均价降到了11531元,同比去年下降了5%;在天津,有人列出了房价跌得最惨的小区排行榜,位列其中的小区数:296个。

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过去几个月,老孙挨个拜访四大AMC(国有资产管理公司),融创总裁也南下天津和广西讨债。

3月23日,融创公布了债券的展期方案。融创的员工乃至很多同行,当时都认为它不会走到最糟糕的地步,因为好消息太多了。国家金融委以前所未有的语气说,要及时研究和提出防范化解房地产风险应对方案。紧接着,各个部门争相释放了一些好消息。但融创的销售,已经回不去了。这个市场下,没有多少购房者敢买民营房企的房子。

5月12日,融创未能支付一笔2947万美元的美元债利息。他们正式违约了。

那么多好消息,那么多努力,并没有换来一个不一样的故事。

今年“五一”刚过去,一家龙头开发商汇总了一下济南城市公司的销售数据。对比后发现,今年“五一”假期的表现惨不忍睹,比去年下降了70%。

他们的负责人于是到一个刚需大盘摸了下底。项目的客户大多是在济南高新区从事互联网行业的年轻人。这批年轻人刚拥有人生第一套房子。但最近他们经常讨论的话题,不是生儿育女,不是星辰大海,而是:断供。

前几天,中泰证券首席经济学家李迅雷发了一条微博,他说看到4月份的金融数据后发现,居民还房贷的金额比借房贷的多。

势头的确不太对。过去大家在星巴克聊的,都是几个亿、比特币、元宇宙。现在有网友去星巴克,听到两个人在聊如何续上社保。

“五一”假期前,上海同策二手房给所有员工发了个通知,表示从3月开始,上海疫情对公司造成了重大影响,公司出现严重亏损。从5月起,所有员工停工:公司暂停支付工资和社保。

他们在上海有400多家门店,3000多员工。

5月21日,李克强总理主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会,说要稳地价稳房价,保持房地产市场平稳健康发展。几个月之内,他两次提到,要支持居民合理住房需求。

去年到今年,房地产面临的是从未有过的局面。大半年前,他们知道了什么叫雷霆万钧,最近几个月,他们又尝到了春风化雨。用张爱玲在《小团圆》里的话说就是:以为总不至于的事,一步步成了真的了。

这几天,对楼市最重要的利好消息,就是央行降息了。融创违约三天后,央行宣布下调首套房贷款利率20个基点。

房地产历史上每次起起落落,我们都能在央行的政策里找到答案。努力后一场空的地方政府,更是踮着脚等着央妈来解救。

降息政策出来后,有网友算了一笔账。如果贷款100万,按照新的利率政策,未来30年可以少还4万块。这些钱平均到每天,正好够吃个煎饼果子。

笔者的好友兽爷坚定地认为,央行是在对自己的煎饼摊“精准放水”……

责任编辑: 方寻  来源:包叔

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