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楼市大陷阱:北京郊区楼价惊现“膝斩”

月30日深夜,西安市发布《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》明确规定,限购区域内,新房、二手房都将落实5年限售要求,同时,“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。这将极大地限制二手房的流通性,也将限制整个楼市的流动性。

  近期,住建部对杭州、成都、西安等城市实施督导后,各地纷纷出台政策跟进,内容涉及堵法拍漏洞,以及严格防范经营贷、消费贷违规流入市场等。本轮调控持续时间可能较长,另外,今年房地产行业信贷环境明显收紧,房地产销售面积可能会下降。

  现在的楼市是各扫门前雪,谁的房价涨的快,谁就要负责进行调控,但尽管这样,有些地方的房价依旧是压不下来,比如很多人都在反映,上海虽然不断在调控,但房价还在涨,深圳也一样,还有珠三角的广州、中山、东莞、佛山,长三角的金华、常州和扬州,以及中部的武汉、合肥,西南的成都和重庆,这些城市都是经济比较发达的地区,而且大多集中在南方。

  而往北边看,情况就完全不同了。除了西安这个网红城市之外,其他地区的房价全都稳中有降,比如天津、青岛、济南,这都是北方的著名城市,房价降幅非常明显,距离最高点跌幅一般都有20%了,跌得厉害的下跌30%,甚至腰斩的都有。东北的房价可能就沈阳还算坚挺,长春和哈尔滨已经不怎么涨了,其他的城市都开始下跌,有些地方还跌成了白菜价。

  至于北京,这一年明显上涨的就是学区房和重点教育区域内的房子,比如海淀和西城区,跟教育不沾边的地区,房价都比较疲软,甚至在下降。现在的价格基本跟2016年一样,没什么太多的变化。新房开盘也越来越便宜,同等价格送精装修送车位的也越来越多。

  北京的城区相对来说还是抗跌一些,毕竟是北方第一大经济城市。但北京的郊区和环北京地带就没有这么幸运了,继上个月的房子免费送之后,北京周边房价的大幅下跌再次成为全国舆论关注的热点。

房地产
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  近期,网上就被一篇文章刷屏,标题叫做《环北京楼市惊现“膝斩” 单价2.5万现卖8000》,这里说的“膝斩”就是从膝盖斩断了,比腰斩更惨。

  清明假期,有房产大V在微博发文称,在环京地区的香河房价已经出现了“膝斩”。该大V举例称,曾经以2.5万元/平方米出售的香河富力新城,清明推出特价房单价仅8000元/平方米,且买房就送车位。

  后来经过记者核实,说8000元/平方米的房源从农历新年过后就一直有,清明假期只是增加了供给力度,拿出一整个单元和其他尾盘房源在做优惠。即便不做优惠,楼盘正常售价也只卖到1万元/平方米出头。所以整体来说,不管是8000还是1万每平米,四年时间,房价已经跌去了2/3,只剩下三分之一,这样的房价用“膝斩”来形容确实也不为过。

  售楼人员也证实,房地产商全都是亏本卖房,即便这样,售楼处里,经常是销售比客户都多。有时候一两天都见不到一个人,环京楼市基本如此,如果跌一半都算是轻的。那么2017年买房那些人,现在恐怕已经亏死了,之前说过,很多人在网上已经喊出来,只要能帮着还剩下的贷款,房子白送。但是别人也不傻,如果你的房价只有80万了,贷款还有100多万,没人会要这样的房子。所以那些当年来环京投资的人,只能忍痛继续还下去,他们还都有一个梦,哪天北京能吞并这里,房价或许还能再涨回去。当然,不做梦也不行了,因为现在即使想卖,他也卖不出去,这些地方,你现在连一个房产中介也看不见了。

  有人说,为啥不弃房断供?继续还贷款,岂不是亏的越来越多?弃房断供哪有那么容易,一般人是不敢的,因为这样就意味着自己信用破产,会被限制消费,高铁、飞机都坐不了,也不能去高档餐厅吃饭,还要上银行的黑名单,以后再也难借贷款了。自己就业,求职甚至创业办企业都会受到影响,所以不到万不得已,绝不会弃房断供。而且刚才也说了,他们还有梦想:哪天房子能再涨回去的。这就是目前中国的楼市现状,已经越来越呈现出二元化趋势,分化越来越明显,主要是两个维度画界,

  一个是南北地域,北方经济明显南移,人口南移,所以北方城市大部分开始收缩,未来能排到全国城市20强的,估计也只有北京、天津、青岛、西安等几座城市,但这些北方城市,现在也就西安有人口流入,房价还在上涨,其他地方已经明显收缩,包括北京,人口反向流出。而供地方面,北京供地速度明显加快,刚刚完成的集中供地,一下就拿出来了160公顷,30宗土地,而且半数都在中心城区。不出意外,北京今年的供地面积肯定超过去年,那么2年后这些房子都入市的时候,肯定会对价格有明显影响,人口越来越少,呈现净流出状态,房子越来越多,即便是北京,其实大家也应该明白未来的趋势。除了不断下跌,似乎没有更多的选择。

  只要看一下燕郊房价动辄下降30%、40%,甚至腰斩、膝斩的现状,就会发现这样的情况虽然目前只是个案,但长远来看可能就不只是个案。会像病毒扩散一样变成普遍现象,在环京地带、甚至整个北方蔓延。

  这里面有以下几个原因:

  首先,房价作为资产价格的代表,是当地经济的典型体现。现在,不管是北京还是天津这样的北方两大经济中心,可以说经济都非常糟糕,天津数十年来首次跌出了中国城市GDP的前十,东北经济占中国经济的比重从数十年前的15%左右,跌到了现在的5%,这样的经济水平,当然支撑不起目前的房价。在2017年见顶后,一直阴跌到目前腰斩的水平也属于正常。

  其次,北方人口这几年一直是在外流的,人口数量在减少,需求也在减少,那么房价当然也就失去了支撑。

  再次,房价下跌被套后,当初很多购房者以为只是暂时的,迟早会涨上去。但是4年过去了,房价没有任何起色,也让很多购房者绝望。当初的首付都跌没了,剩下要还的贷款和目前的市场房价也差不多。不管是断供还是赠与别人,可以说都是明智选择。

  最后,如果未来就业形势继续恶化,收入下降或者消失,大面积的断供或者送房的现象可能会更加普遍。当然,接收房子的人必须连贷款也一起接过去,这样就避免了断供被列入征信黑名单这样一个污点。如果未来送房子都没有人愿意要,也没人原因承接剩余的房贷,可能那个时候才是断供的高光时刻。

  至于南方,重点在4个区位:长三角,珠三角,中部和成渝板块这四个地方,是未来人口持续流入的重点区域,也是中国经济目前最重要的四个位置,所以经济增长加人口增长,这些地方核心城市的房价可能会比较抗跌,少数城市可能还会小幅上涨。

  但现在官方的态度很明确,就是持续的楼市调控加码,所以即便上涨,也会是涨涨停停,谁也不知道哪个政策就是压垮骆驼的最后那一根稻草。当然,这根稻草也有可能是当前全球可能爆发的各种金融危机。

  所以,还在这些地方的朋友,如果是刚需,等着房子结婚的,还是可以买,不买也没办法,因为政策随时可能的调整,你就没有房票名额了,或者拿不到贷款了。

  而如果投资就不要买了,与政策做对,风险极大,而且所有人都知道的东西,已经反映在了价格当中,大家都抢着买的东西一定贵了。别的地方一样可以轻松赚钱,不用跟楼市较劲。未来这些地方即便上涨,估计也跑不赢资金成本和机会成本,所以投资的机会已经没有了,你还要承担过多的流动性风险,非常不划算。所以我们一句话足以概括,记住:非必要不买房!

Posted in 中国经济

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