就在中国多地楼市释放出了降价促销的信号之际，几天前，“深圳润玺一期”却全中国爆红，上演了万人疯抢刚需房的一幕，而且这个楼盘，还重新定义了“刚需”！
在中国房价排行中现在位列第二的北京，刚需房的起步线是500万元人民币，但是深圳这套刚需房，均价13万，最小面积99坪，所以总价也都超千万了。
千万房成刚需房
11月24日，“华润城润玺一期”进行公证摇号，在参加摇号的9,690人当中，只有1,300人成功进行首批选房。当然对于“打新房”来说，买房人这样的竞争比例不足为奇，只是让人瞠目的是这次开发商提供的房源是1,171套，但一次性冻结资金达到了339.05亿元人民币，而且在首批选房结束后，最后收金达到了196亿元。还让人吃惊的是，根据大陆媒体的报导，这整个过程只用了13个小时。
根据项目介绍，这个项目开盘均价是每平米13.2万元，单价区间是每平米12万到14.4万元，项目户型的建筑面积分为100坪、125坪、175坪、还有200坪四种，那就是总价格的区间在1184万到2984万元人民币之间。也就是说，这个近万人抢购的“刚需房”的门槛价高达千万人民币，这还真是重写了刚需房的定义了。
我们以北京为例，这样的价格在北京可以买到什么样的房子呢？至少在北京的郊区，风景好些、交通好些的地方可以买个几百坪的有个小院子的小别墅了；也可以在城区，三环、二环一带买一套学区房，不但可以让孩子受到高于平均标准的教育，还可以省出足够的教育资金，可能读完大学都可以了。
那么“润玺一期”的项目水平怎样呢？有专业房地产人士在看了“润玺”的户型、容积率、和周边学校后评价，虽然价格高，但项目水平还只能叫刚需。
那为什么会有这么多人用高价抢购这样的刚需房呢？有人说，因为品质根本不重要，又不是自己住。
在“华润城润玺一期”不远处，就是高端豪宅区“华润城润府”，这个“华润城润府”的二手房，均价在18万元人民币以上，与新房13万的均价相比，一手房和二手房每平米差额是4到5万人民币，这意味着按楼盘最小的100坪户型计算，买入后转手就能赚500万元。
有人说，对于中签的“刚需”购房者，钱来的太容易了！有资深地产人士评论说，就是“润玺”打新背后流传的财富密码，和中介经济学没什么区别。
如此大的套利空间，自然吸引了很多想法活跃的购房者。大陆媒体报导说，虽然这个项目明确了“无房”人士优先认购，但不少购房者竟然给出20到50万人民币的高价，收购“符合资格”的名额，只要该名额摇中号就立刻付款。
也有已婚男士，名下已经有房，但是妻子名下没有房，于是夫妻二人假离婚后，妻子再和无房男士假结婚，成功制造出来一个无房家庭！“真是舍不得老婆，套不着房。”
如此一看，深圳的楼市热潮，是源自刚需还是炒楼，已经一目了然了。
“房住不炒”成空谈？
中共喊了几年的“房住不炒”，8月份时，官媒新华网还刚刚说房住不炒定位不动摇。但是面对深圳的千万刚需房，人们难免质疑这个房住不炒是不是只是空谈？
11月25日，就是“华润城润玺一期”的选房首日，中共国务院副总理刘鹤在中共党媒《人民日报》发文说，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。但是，同一天深圳楼市的表现，无疑是高调无视了刘鹤对楼市的定调。
或许是对比太明显，就在深圳万人抢房的新闻引发热议的时候，中共党媒新华社发文批评了深圳的现象，并说需要硬核措施来抑制楼市的打新热潮。文章还提出建议，需要通过税收、房产税等手段来抑制投机行为。
那么是什么原因导致了深圳楼市的乱象呢？
根据大陆媒体的报导，深圳一二手房楼价倒挂的原因之一是深圳市政府这几年实行的新房“限价”政策，就是深圳政府为新推楼盘定价，由此导致部分新楼盘的开盘价格低于或远低于附近的二手房价格。
面对巨大的套利机会，投机者也应运而生，买“房票”让他人代持，针对这个代持，还有人说，也很无奈，明知道是有钱人找人找名额代持，但开盘还是要无房者优先，还不如索性放开。
另外，为了抬高价格，还有开发商以“装修费”等名目收取“喝茶费”、“手续费”等等。
不仅如此，深圳假离婚、假结婚等社会乱象也由此而生。今年9月，深圳几家政府机构推出了婚姻信息查询机制，宣布要杜绝假离婚、真买房的现象，由此可见这种现象的普遍性。
楼市金融化 冰火两重天
一线城市房价的涨跌最能牵动人心，其中又以深圳最甚，因为楼市外来资金多，有人称深圳的楼市是中国流动性最敏感的晴雨表。而今年，深圳的房价更是首次超过北京，在全中国各城市中排名第一。
虽然深圳楼市中的各种交易乱象早已有之，但高企的楼价以及楼市乱象，在这场疫情冲击下表显得更为明显。
从3月初开始，中国大多数房企都喊出了要“活下去”的口号，但是4月份，就是疫情仍然严重的时候，深圳楼市却陆续曝出了“秒光碟”、“日光碟”瞬间售罄的新闻，还被称为是“疫情景气”。
近期，就在恒大爆出债务危机之后，深圳楼市表现的依然火爆，其它城市也有类似情况，江苏徐州的新房、二手房，价格涨幅领跑全国。
而根据中国房地产业协会公布的数据显示，3月份时，中国有121个城市的二手房价出现环比下跌。而四大一线城市，北京、上海、广州和深圳，3月份二手房价全部下跌。
就在局部地区表现的房价高企的时候，也有地方正在鼓励房企降价救市。18日时，《哈尔滨日报》报导，哈尔滨市将公布“楼市新政”，旨在鼓励房企让利降价。
东北地区面临着经济下行，需求不足，库存压力大等情况，数据显示，前三季度，哈尔滨GDP同比下滑3.3%，增速在全国城市GDP50强中位居倒数第二。GDP总量位居副省级城市最后一位，在所有城市中已降至第47位，位居台州、洛阳、临沂等三线城市之后。
根据陆媒消息，从中国房价行情平台10月平均单价数据来看，15个副省级城市中，房价均价均已破万，深圳位居第一，长春列居榜尾。如果从整体上来看，房价整体态势呈南北分化情况，东南沿海地区几个城市房价高，越往北越低，东北最低。深圳1套房，在长春买7.6套，在哈尔滨买7套，在沈阳买6.7套。可以说，深圳房价秒杀东北！
在楼市的冰火两重天中，人们摸不准中国楼市的真正脉搏，而混乱的信号还不止一个。
住宅价格火爆 写字楼遭遇寒冬
与深圳住房房价形成鲜明对比的是深圳写字楼的空置率。根据10月份的最新数据，截止今年第三季末，深圳整体甲级写字楼平均空置率已升到29.7%，按季上升1.6个百分点。其中，宝安区写字楼已半数空置，空置率达到49.6%。
对此，有网民评论说，“房价不顶住，政府就要顶不住了。地方政府的财政核心就是房地产”。
也有人说，“深圳房产率先崩盘无悬念，过去全靠土地财政，现在华为富士康走了，外资走了，断供潮来了。”
那么住房价格高企、写字楼空置率上升现象的背后又透露怎样的经济现实？
楼市恶性循环 泡沫层层膨胀
早在10年前，旅美经济学家何清涟，曾发表文章《中国房市成也政府败也政府》。文章在描述2009年的中国大陆楼市涨价时说，中共政府为了“保八”，就是GDP增长，必须继续让房地产业发挥经济引擎的作用。于是在政府的百般呵护下，二套按揭松绑，宽松货币政策推出，大量资金流入楼市，2008年已经濒临死亡的房地产市场终于死而复生。
在中国，资金和土地两种资源分别被中央政府和地方政府控制，在这种垄断格局没有被打破的前提下，相信这种收放的怪圈还会持续下去。
何清涟的这篇文章，虽然是针对2008年的中国房地产市场，但仍然解释了当今中国房地产市场乱象背后的原因，因为今天的房地产市场也是由十多年前的怪圈循环持续而来。
也有投资者表示，在中国整体经济疲弱、货币宽松的政策下，大陆的资金无处可去，由于中国收紧资金出海，而中国大陆的投资渠道狭窄，所以资金只能流向楼市。
中央和地方的垄断和博弈仍然持续，大陆楼市正在进行一轮轮的恶性循环，泡沫也随之一层层的膨胀。
在之前的节目中，我们曾分析过，中国目前是“投资-信贷-债务”的经济模式，这是个巨大的庞氏骗局，在这个模式下，中共党局通过银行坏帐，将债务剥离到财政部，变成所谓“政府负债”，而最终，还是让全体老百姓为国家的金融风险买单。
何清涟也曾表示，2009年，中共政府为了“保八”，必须继续让房地产业发挥经济引擎的作用。可以说，房地产业是这场庞氏骗局的主力之一、而房企作为市场主体，也是中共的重要棋子。
在今年4月份，深圳楼市出现“疫情景气”的时候，已经暴露出楼市金融化的问题。
4月份时，《路透社》曾有报导说，深圳房地产市场火热的背后，除了与城市自身竞争力有关系外，还有两个原因，一方面是深圳当地的购房政策，在首付资金方面要求更放松一些，允许信用贷款来作为首付资金。但另一个重要原因，是利用疫情期间的贷款政策和优惠利率，部分购房者成立小微企业，做好流水，来向银行申请抵押贷款或经营贷款，套取银行资金。
有网民说，“深圳房子的金融属性太强了！”但这也只不过暴露了中国房地产金融化的冰山一角。
据《第一财经日报》报导，中共证监会原主席肖钢称，中国房地产行业进入了存量房时代，未来将由增量发展向存量营运转变，而开发盘活存量房的金融工具势在必行。
近日，中共银保监会主席郭树清发文称，中国房地产业与金融业深度关联。房地产相关贷款占银行贷款的39%，此外还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产业。他承认，房地产是中国目前金融风险方面最大的“灰犀牛”。
难以忽视的政治风险
在中国，土地不属于国民，甚至不能称为“国有”，全部是共产党所有。有投资者认为，投资中国大陆的房产不同于投资香港或海外的房产。在中国大陆，一个普通家庭要动用接近一家三代人的储蓄去买一套房，但这个房子还只有70年的产权，70年之后，这个房子还不确定是谁的。三代人的储蓄只能买一个使用权。所以这个投资概念完全不同于香港或其他海外地区。
这就意味着，如果香港人决定去大陆买房，但并不用于居住，可视为加入了炒房的行列，那就要做好承担相应风险的准备了。
策划：许巧茹、宇文铭
主播：尉然
撰文：李晓彤、财商经济研究所
