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北京二手房,开始踩踏出货了?

10月19日,国家统计局发布了9月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格指数。

在新房销售价格指数方面,四个一线城市的新房销售价格整体与上月持平,其中:

北京环比上涨0.4%,同比上涨2.9%;

上海环比上涨0.5%,同比上涨4.4%;

广州环比下跌0.6%,同比下跌1.7%;

深圳环比下跌0.5%,同比下跌 3%。

北京二手房,开始踩踏出货了?
北京二手房,开始踩踏出货了?

在二手住宅销售价格指数方面,四个一线城市整体环比上涨了0.2%,同比涨幅扩大,其中:

北京环比上涨0.7%,同比上涨1.1%;

上海环比上涨0.6%,同比下跌1.9%;

广州环比下跌0.7%,同比下跌3.8%;

深圳环比与上月持平,同比下跌1%;

北京二手房,开始踩踏出货了?

不管是新房还是二手房的销售价格,北京均实现了环比和同比的正向上涨。

其中二手房的表现,在四个一线城市里更是一枝独秀。只有北京同比上涨了1.1%,上海、广州和深圳则分别下跌1.9%、3.8%和1%。

如果只从国家统计局的数据判断,北京楼市可谓一片欣欣向荣,然而,统计数据却与真实的市场:

“温差”巨大。

从市场一线的反馈来看,大多数购房者并没有觉得房价在上涨,反而是库存量越来越多,房子越来越难卖。一直以来,北京都是四个一线城市、乃至是全国楼市里最稳定的市场,如今长期维持的稳定,被新政打破了。

“认房不认贷”落地后,虽然在短期内快速刺激了成交量上涨,但也唤醒了北京大量置换需求,从而带来:

挂牌量暴增的后遗症。

今年春节前,北京二手房的挂牌房源量还在10万套徘徊;在9月1日新政前,挂牌量是12.65万套。

现在链家前台的挂牌房源量已经达到了14.4万套,如果加上后台隐藏房源,则高达16.8万套,绝对的历史新高。

在新政落地的一个多月时间里,挂牌量就暴增了两三万套,这直接打破了原有的供需平衡,使市场在短期内:

失去了自我修复的能力。

在新政之前,挂牌量都是缓慢增加的,温水煮青蛙,市场能根据供需结构,形成自我调节机制。

挂牌量太多的区域价格横盘或慢慢阴跌,挂牌量较少的区域,价格坚挺或缓慢上涨,这是一个动态的过程。

如今,新政唤醒了北京大量“卖旧换新”的置换需求,在新政刺激下,短短一个多月时间里,就暴增了两三万套房源。

这个房源挂牌数量,足矣抵的上正常月份两三个月的二手房成交量了。最关键的是新政并没有让:

二手房的成交量,暴涨两三倍。

“认房不认贷”的本质,是给购房者更低的首付去撬动更高的杠杆,从而拥有撬动更大利润的机会。

如今房价上涨的预期不在,加大杠杆不仅没有赚钱效应,还会增加购房成本。对朝不保夕的刚需群体来说,新政并没有太大的吸引力。

这也造就了如今“大量区域因新政房源暴增,但刚需购买力不足,购买力完全赶不上挂牌量”的困境局面。

在海量竞品的挤兑之下,“先买后卖”的置换业主,如果想要快速卖房,唯有大幅降价,才能避免“房沉大海”。

人都有从众心理,在羊群效应的影响下,你降价我也降,大家跟着一起降,最终就演变成了:

踩踏出货。

两军作战,士气(信心)尤为重要,历史上无数经典战例中,往往都是士气高昂的一方取得胜利。

原本市场的攻防转换并没有这么快,在国庆前,买卖双方仍处于互相博弈的状态。

因为市场一致预期,北京在节前即将会出台刺激刚需的利好政策,这也给了大多数房东死扛价格的底气。

谁曾想,希望越大失望也更大,最终节前没有等来利好政策,只等来了链家双边收费的通知。

链家在此时提出双边收费,更是进一步证实北京的供求关系已经发生重大转变,再叠加假期八天惨淡的成交,给供给端信心带来沉重的打击。

从而让市场完完全全倒向了买方。

房子的购买力在房子里,大多数人买房都需要“卖旧换新”,只有卖掉旧房子才能成为新买家。

如今,摆在北京楼市面前最大的问题,就是如何有效引导刚需购买力进场。

只有把最底层一环的刚需购买力打通,其余购买力依次向上置换,整个住房梯级消费链条才能彻底形成闭环。

如果还不尽快出台降首付、降利率、降低郊区限购门槛等刺激刚需的利好政策,那接下来北京楼市:

也要稳不住了。

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Posted in 末世异象

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