中国的房地产表面上看起来欣欣向荣，其实有许多卖不出去的鬼城。图:翻摄自新浪财经
中国房地产龙头恒大集团的解体引发全球关注，投资者们都在等待其巨额债务会发生什么变化。根据美国有线电视新闻网 CNN报导，专家分析出了一个更深的潜在问题:中国房地产市场多年供过于求。在恒大破产前，全中国有数千万套公寓空置。近年来，这个问题日益严重。
凯投宏观首席亚洲经济学家马克·威廉斯(Mark Williams)估计，中国仍有大约3,000万处未售出的房产，可容纳8,000万人。这几乎是德国的全部人口。
最重要的是，据凯投宏观估计，大约有1亿处房产可能已被购买但未被使用，可容纳约2.6亿人。这个问题多年来备受关注，甚至被称为中国的“鬼城”。
至于是什么导致这个问题的产生，威廉斯表示，房地产业一直是中国重要的经济组成部分，占 GDP的比重高达30%。几十年来，这帮助中国保持了快速的经济增长。
但多年来，批评者一直质疑这种增长引擎是否正在为世界第二大经济体制造一颗定时炸弹。这部分是因为许多开发商为了资助他们的项目而背负了巨额债务。
作为中国负债最多的开发商，恒大已成为不可持续增长的典型代表，负债超过3,000亿美元。“然而，恒大并不是唯一一家陷入困境的公司”穆迪分析的经济学家克里斯蒂娜·朱(Christina Zhu)指出。在过去的几天里，许多其他开发商披露了他们自己的现金流问题，要求贷方有更多时间还款或警告潜在违约。
朱在最近的一份报告中写道，今年上半年有12家中国房地产公司拖欠债券付款，总额约为192亿元人民币（近30亿美元）。“这占今年前6个月公司债券违约总额的近20%，是中国大陆所有行业中最高的，”她补充说。
朱进一步指出，在过去几个月中，“价格增长、房屋（建筑）开工和销售的衡量标准”已大幅减少。她补充说，8月份，以销售面积衡量的房地产销售与去年同期相比下降了18%。
朱写道，同月，新房价格“较上年同期小幅上涨3.5%，这是自2020年6月房地产市场从大流行的影响中反弹以来的最小涨幅”。
“中国的住宅需求正在进入持续下降的时代”，威廉斯在一份研究报告中写道。经济学家表示，中国的大部分新房产（约90%）在完工前就已售出，这意味着房屋建筑商的任何挫折都可能直接影响买家。
根据美国银行最近的分析，恒大已售出20万套尚未移交给买家的住房。这加剧了人们的担忧，即该国第二大开发商可能会让购房者空手而归。
最近几周，政府已将重点转向缩小危机的影响和保护普通民众。中国人民银行在上月底的一份声明中承诺“保持房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益”。虽然没有具体提到恒大，但央行最近一直在向金融体系注入现金，以帮助稳定局势和安抚情绪。
然而，并非所有公司都陷入困境。凯投宏观资深中国经济学家朱利安·埃文斯-普里查德(Julian Evans-Pritchard)表示，虽然一些参与者显然在苦苦挣扎，但“大多数开发商并未处于违约的边缘”。
他在给客户的一份报告中表示：“除了几个例外，大多数主要开发商的财务状况都比恒大强得多，并且应该能够经受住因担心蔓延而导致借贷成本暂时飙升的情况。”他补充说，至少在短期内，这应该会在“当前市场不安的情况下”提供一些保证。但从长远来看，这可能无关紧要。
中国建商违法在广西国家地质公园内开发，还盖起了高楼社区，结果房子乏人问津。图:翻摄自腾讯网
专家表示，中国仍有大约3000万处未售出的房产，可容纳8000万人。这几乎是德国的全部人口。图:翻摄自新浪财经
