刚刚过去的2018年，虽然楼市秋意凉凉，但无论是销售面积和销售金额，还是卖地收入，抑或商品房均价，全部都创出历史新高。
与此同时，无论是经济增速和消费，还是人口出生率，抑或房地产业增速，都创出了新低。
巨轮转向，往往都是从最繁荣时刻开始的。
市场持续低迷；大陆一线城市二手房价下降
据21世纪经济报道的报导，大陆一线城市北京、上海、深圳、广州四座一线城市在近一两个月来二手房降价的现象比比皆是。
贝壳找房的信息显示，北京太阳宫附近某小区一套两居房源从1250万元（人民币，下同）降至1190万元，下降60万元，另一小区一套三居室则下降100万元，而最高跌幅在地铁10号线某小区，单套三居室直降182万元。
中原地产首席分析师张大伟表示：“北京已经跌了一年多了，豪宅更是基本没有什么成交。”
安居客即时数据显示，上海世茂滨江花园均价从去年5月份以来，已连续九个月下跌。目前仍有5套低于7万元/平方米的房源正在挂牌，每套均低于市场价100万至200万。上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅日前以“严重低于市价”抛售。
深圳龙岗中心城某小区二期开盘均价4.3万元人民币/平方米，如今成交价约3.75万/平，降幅达13%。深圳湾豪宅片区皇庭港湾也有个盘直降300万元售出，在深圳“买房必赚”的定论或被颠覆。
深圳美联物业全国总监何倩茹表示，各类房产都有降价出售的案例。
乐有家和深圳市规土委的数据显示，2018年深圳二手房成交价格和数量在下半年呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。
报导表示，时近1月底，二手房市场延续2018下半年的低迷状态，一线城市仍是二手房价下行的重创之地。房地产保值增值的神话被打破。背后原因在于“杠杆买房”的黄金时代终结。
有评论人士认为，这个现象折射了背后大陆经济整体下滑，民众收入减少的大环境。
强弩之末，不足以支撑未来。楼市上半场已经结束，下半场何去何从？
01
三个新高
2018年，中国楼市创下三个历史记录。
第一个新高是全国住房销售面积和销售金额。
国家统计局发布的数据显示，2018年全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元，双双创下历史新高。
按照每套100平方折算，这一年全国大概卖了1716万套房子。不过，这一年全国棚改开工626万套，这相当仅这一年，背后就有600多套旧房被拆。
第二个新高是全国商品房均价。
以销售额/销售额来简单计算，2018年，商品房销售均价约为8736元/平方米，其中，住宅均价约为8544元/平方米，比2017年上涨了930元/平方米。
将时间跨度拉长到20年，从1998年到2018年，全国商品房均价从2063元攀升到8736元，涨幅为323.5%。
这一涨幅比例看起来不高，但这是包括四五线城市的全国数据。相比而言，一二线城市涨幅更猛，是全国房价整体涨幅的3-5倍。
第三个新高是卖地收入。
财政部发布的数据显示，2018年，全国土地使用权出让收入65096亿元，同比增长25%。
从2015年到2018年，卖地收入一年一个台阶。2015年是3.25万亿，2016年是3.75万亿，2017年是5.2万亿，2018年是6.5万亿。
由于卖地收入全部归属于地方政府，可将卖地收入与地方财政收入相比，得出土地财政依赖度：2018年，卖地收入比重高达66.49%。在部分城市，卖地收入与税收收入之比，更是高达100%以上。
这三个新高，见证了楼市上半场所能企及的高度，也为楼市下半场的洗牌奠定了基础。
02
三个新低
与楼市的三个新高相比，这三个新低的影响更加深远。
第一个是经济增速和消费增速。
2018年四季度经济增速为6.4%，创下了2019年一季度以来的新低。这既是经济发展到一定阶段的正常现象，也是L形经济新常态的写照。
在消费增速上，2018年11月，社会消费总额增速降至8.1%，创下15年新低。虽然12月轻微反弹到8.2%，但增速仍在低位徘徊。
第二个是人口出生率。
根据国统局发布的数据，2018年出生人口1523万人，人口出生率为10.94‰。这一数字，创下40年新低。
与2017年的1723万人相比，整整少了200万人；与2016年的1786万人比较，更是足足少了263万人。与1980年代最高的23.33‰相比，已经腰斩。
第三个是房地产业增加值。
2018年全年房地产行业增加值绝对额为59846亿元，比上年同期增长3.8%。其中四季度增加值绝对额为16207亿元，比上年同期增长2.0%，创下2015年二季度以来的新低。
即使2018年全国住房销售面积、销售额和卖地收入都创出历史新高，但房地产业增加值增速却在一路下行。
全年3.8%的增速，不仅在各大行业中处于垫底位置，而且仅高于楼市阶段下行的2008年、2014年和2015年。
这些新低的出现，影响不只是一时一刻，将会深刻改变中国房地产的未来。
03
楼市上半场
以1998年住房市场化改革为起点，中国房地产已经走过20年。
这20年，中国经济蓬勃向上，居民收入不断增长，居住质量不断改善，由此带动整个房地产行业的大繁荣，造就一批举足轻重的世界500强企业，地产商纷纷跻身富豪榜。
这背后，固然存在货币超发的因素，固然带来各种各样的问题，但归根结底，经济增长红利、人口红利和城镇化红利，是楼市上半场持续繁荣的根本支撑。
经济高速增长，整个社会的经济体量和财富体量在不断上升，自然带动对于住房等固定资产的需求。从1978年到2018年，中国GDP从3645亿元增加到90万亿元，经济规模扩大200多倍，年平均增速高达9.5%，这就是楼市最根本的支撑。
与此同时，人口红利为经济发展和楼市繁荣提供了强大的红利支撑。
在日本，五六十年代的婴儿潮，助推了上世纪70年代-80年代的房地产大繁荣。回到中国，1970年代到1990年代，人口出生井喷，这可以视作中国的“婴儿潮”一代。
以25-40岁置业的黄金年龄来看，从1998年到2018年，刚好符合这一周期。
而城镇化红利，着眼的是人口在空间上的大迁移。
农村人口进城，年轻人口向大城市集中，高学历人口向一二线城市汇聚，这场最为宏大的人口迁移运动，显著改变中国城市的竞争格局，也更为深刻地影响到房价的区域差异。
1953年，中国城镇化率仅为13.3%，直到30年后的1982年，也仅有20.9%。从1982到2018年，则从20.9%增加到59.58%，接近三倍。
如此之多的农村人口进城，如此之多的人口在国土上大迁移，必然带动房地产市场的繁荣发展。
04
楼市下半场
如今，这些红利，都在慢慢消退。
经济早已步入新常态，人口出生率不断下滑，货币超发的政策效应也在衰减，而居民债务的膨胀需要时间来消化，唯一还剩下的红利只有城镇化。
经济自不用说，人口形势的下滑，更具有致命的影响力。
如今中国面临的人口形势，不仅是出生人口创下新低，而且劳动人口和就业人口都开始衰减，而老龄化却在同步上行。
数据显示，2018年末全国就业人员77586万人，相比2017年末的77640万人有所下降，但这是1961年以来的首次下降。
至于劳动年龄人口，下降更早。2013年末全国劳动年龄人口（16至59周岁）为100582亿人，2018年末劳动年龄人口降低为89729万人，数年间持续减少了1亿多人。
而65岁以上人口，从2008年的1.1亿人增加到1.66亿人。10年时间，多了5600万人。
一进一退，繁荣时代制造的资产泡沫将没有足够的人来接盘。
至于许多开发商念念不忘、拿来为楼市未来辩护的城镇化，事实上，也经步入半途，未来的空间越来越有限。
数据显示，2018年中国城镇化率为59.58%，离70%的城镇化率上限，距离越来越近。一般认为，城镇化率从30%上升到70%的过程，是经济快速发展的黄金时期，也是房地产市场繁荣的支撑之一。
同样无法忽略是不断膨胀的居民债务，这需要时间来消化。
截至2018年底，全国房地产贷款余额为38.7万亿元，同比增长20%，与GDP之比高达43%。如果加上其他债务，整个家庭部门的杠杆率超过50%。
这一数字，虽然仍旧低于发达国家。但在2008年，家庭部门杠杆率还只有18%，十年时间翻了三倍，其增速远远超过一众发达国家。
显然，六个钱包所剩无几，家庭加杠杆的空间已经严重不足，楼市需要休养生息。
05
下半场的机会
楼市进入下半场，并非意味着楼市从此再无机会，而是说，相比于上半场，风险大于机遇，不确定性大于确定性。
基于房地产拉动经济、土地财政依赖和防范金融风险的需要，在楼市下半场，房价大起大落的可能性不大，崩盘更不用考虑。相反，高位盘整乃至长期震荡波动的可能性较高。
显然，大鱼大肉的黄金时代已经结束了，以前拼命冲上车、疯狂加杠杆的玩法已经不合时宜了。
请珍惜手里的钱，不要胡乱加杠杆了。
习近平面临巨大压力！专家：中国经济会愈来愈苦…
台媒自由时报报道，财信传媒董事长谢金河在脸书上表示，1978年邓小平改革开放以来，中国经济加足马力快速前进，「几乎是用跑百米速度狂奔40年」，这段时间，全球加速投资中国，每年投资中国的外国直接投资动辄千亿美元，中国成为世界工厂，每年创造庞大的贸易顺差。
中共国家主席 习近平 先前亲口说出「黑天鹅」、「灰犀牛」，形同宣示了奔驰40年的中国经济，如今开始面临调整压力。
谢金河指出，去年3月开启的美中贸易战，全球以美国为首的国家从协助、投资中国，变成对立与抵制，中共过去一帆风顺的弯道超车，开始受到智慧财产权的箝制，连过去攻城掠地、无人可挡的华为都遭殃，创办人任正非甚至宣布要过苦日子，「这代表40年不间断奔驰的中国经济开始出现乱流，成长趋缓，人口红利不再，加上高房价，高物价，未来的调整步步困难」。
谢金河说，川普祭出的贸易战，其实心战喊话的威力更大，这是一种「摇大树理论」，美国对中国加关税，等于是要让过去到中国投资的企业离开中国，现在的中国虽已是一颗大树，但若贸易战持续下去，「就像是摇一颗大树，每天摇，最后树叶会逐渐掉落，进入中国的资金水位下降，中国经济也会愈来愈辛苦」。
贸易战冲击：中国12月工业企业利润下跌；连续2个月负成长
根据中共官方数据，2018年12月单月份工业企业利润为6808.3亿人民币，和去年同期相比下跌1.9%，继11月之后连续第2个月下跌，当年度11月的工业企业利润下跌1.8%。
从全年度来看，中国2018年工业企业利润增长幅度为10.3%，2017年的增长幅度则为21%，相比之下同样呈现下滑。
上海交通银行一位经济师对路透社说，中国大型工业企业的利润未来将继续呈下滑趋势，因为上个月的生产物价指数PPI已经走低，意味着利润也将下跌。
此外，上个月对2500家中小企业所做的一项调查显示，这些企业的生产活动去年第四季度继续出现萎缩。
