最近，一个郑州的开发商坑自己员工的事火了。
这家开发商以员工福利的名目，要求自己的员工进行内部认购：物业范围包含了这家公司旗下的所有写字楼、商铺、车位、别墅。
上述所有要求员工购买的产品，基本上集合了房地产投资中的所有负面清单。
而这家公司的背后动机是什么呢？
原因就是在2016年10月郑州住宅限购之后，商住跟着涨了一波行情，所以这家公司就激进地拿了许多地，结果等入市的时候，市场忽然冷了，手里握了大量的库存，瞬间都变成了沉重的资金成本，只能千方百计的只能想办法出货。
但是这里，我们要提出的问题是，难道只有郑州是这样吗？
答案是否定的，绝对不止是郑州。从北上广深、到所有二线城市，再到三四线地级市，商业地产体量过剩，已经成为了一个共性问题。
这也注定成为了投资重灾区。这尤其需要注意的是商铺投资，这是投资重灾区中的核弹灾区。
今天，我们就专门来说一说商铺投资这个话题。
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在国际标准中，商业人均面积有个基本的参照值，一般在0.8-1.2之间。
这表明的是一个区域商业发展的成熟程度，数值越高商业相对越成熟。而1.2就是那个最高的峰值，是商业超级繁荣城市的顶峰数值。
由于中国的社会经济和商业展尚未成熟，居民消费能力水平较低，因此对于商业面积的需求也相对较少。所以这个合理的区间值应该在0.8-1平方米之间。
在中国的城市中，商业最繁荣的城市应该是香港。那么，香港的人均值是多少呢？2017年，香港的人均商业面积约为1.2平方米。这被视为饱和的水平。
但是，我们再看内陆城市的平均水平。
截至2017年底，武汉市的人均商业面积超了2.2平，是香港的2倍，商业供给阶段性过剩问题严重。
截止到2017年7月，上海人均商业面积1.4平方米。上海因为是一线城市，所以应该分开来看。市区人口密度高，基本处于供求平衡状态；但是较远的区域如嘉定、奉贤因人口导入尚且不足，商业供应出现局部结构性过剩现象，区域人均商业面积高达2.8-3平方米。
我们再看郑州，预计到2018年底，郑州的人均商业面积将达到1.2平，而按照正常饱和情况看，郑州合理的饱和值应该是1。也就是说，郑州市商业目前也基本处在过剩阶段。
从商业地产的角度来说，因为对郑州比较熟悉，我们就多说一些。
我们知道中国的旧城改造曾经有三大模式，其中之一便是郑州模式。安置房+商品房+大体量商业，这是郑州城中村改造的标准模式。
就是这一模式，让郑州的数百个城中村全部消失，带来的是众多的现代化住宅小区和大体量商业综合体。
在2016年底我曾经粗略的算过一个数据，郑州尚未入市或者即将入市的城改商业达到了将近1000万方的体量。
当然这里也包含了写字楼和公寓等业态，但就算如此，体量也不可谓不大。
而最核心的问题是，这些遍布全城的大体量商业，几乎全部都将会拿到市场上销售。不管是购物中心，还是街铺，无不如此，因为不买，开发商只能赔死，政府也认可了这一操作。
而当这些商业中心集中入市时，市场则毫无疑问会产生井喷。
但市场该如何消化这么多的商业？这些以销售为主的商业，又该采取什么样的方式生存？结局只有一个，炮灰。
为了更形象的说明，我们来举个例子。
在郑州二七区的大学路航海路周边，聚集了三个综合性购物中心，升龙商业广场、新悦城、二七万达，三者综合面积相加达到了夸张的65万平方米。但是作为一个区域性存在，这完全从不考虑市场是否有能力消化如此庞大的存在？
这其中升龙商业广场就是城改大商业，达到了夸张的40万方，这其中80%基本全卖，这就是30万方。新悦城的4.6万方基本全卖，算4万方。万达广场包含了6万方室外商业金街，全卖。
于是以大学路航海路为中心，方圆500米内，在2012年的一年时间内，超过40万方的商铺进入市场。
这里面既有购物中心内的分割商铺，也有社区底商，也有商业街的外铺。
而最后的结果是什么呢？除了万达广场13万方的购物中心，因为是万达商管自营，活的很好之外，其他所有业态基本全部成为炮灰。
升龙的商业中心内铺长达数年租不出去，数百万的投资打了水漂；新悦城的内铺死了一波又一波，最终连苦苦支撑的沃尔玛超市都关门了。万达金街租客换了一波又一波，最后成为兰州拉面沙县小吃的集中营，投资巨亏。
这是典型的本来只需要一个社区商业，却非要建一个商圈硬撑的案例。
在城市升级和扩张过程中，越来越多的城市得了一种病，这种病叫“综合体成瘾综合症”，或者叫“商业成瘾综合症”。
因为城市功能需要升级，城市形象需要升级，城市定位需要升级，而这些升级的支撑是什么？
是商业，是大体量商业，是定位高端，光怪陆离的各种商业。
无一例外，最终，这些商业都成为了吸血魔窟，投资巨坑。
3
在商业投资中，一直有个悖论。
很多人都想靠着商铺投资来发财，但是矛盾就在于，那些真正做的很棒的商业，租金收益很高的商业，却无一不是自持的。
因为这和商业地产的性质有关。商业地产最重要的是什么？是后期强大的商业运营。只有极致的运营，才能针对市场的细节及时作出调整。
而想到做到这些商业极致运营的最基础条件之一，就是一定要自持。
那么，矛盾就来了，真正赚钱的商业都是不销售的商业，那你去哪买商业当暴发户！
就以中国最大商业开发商万达为例。每个城市的万达广场基本都有两个部分构成，一部分是自持的购物中心，这万达的核心资产，攻城略地，成首富、买全球，基本都靠它了。
而另一部分就是在购物中心外的万达金街，无一例外这些金街全部是用来销售回款的，所以，你现在就可以在百度搜一下万达金街，基本上都是下面这样的。
这就是矛盾所在，买来真正能赚钱的一平都不卖，能买的却又都是大坑。
而在这个矛盾之外，一个更大的问题是，这个市场上90%的商铺在规划之初就是用来销售回款的，用来让开发商赚钱的，也就是用来让你买了填坑的。
眼下中国的投资性商业地产已是重灾区。
未来5年内，全国投资型商铺将死去1/2，一铺养三代是20年前的事，只能做梦。
在商铺投资的路上，也许有的人会得到收益，但更多的人会开着宝马投资进场，最后推着永久自行车，哭着离开。
注定，未来95%的人都注定会成为商铺投资中的炮灰。
