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楼市寒来了:北京房子滞销开发商割肉

楼市变了?

地产调控不断升级、去杠杆也在持续推进,除了众多疲弱的数据之外,越来越多的“奇闻异事”也预示着中国房地产市场凛冬迫近。

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”北京四环内房子滞销了“、“开发商亏本挥泪大甩卖”、“维权维稳的都来了”……最近,又出现了众多房地产转凉的现象。这些现象的背后究竟预示了哪些信号?

销售困难叠加融资困难——开发商“活不下去”要亏本卖房!

今年以来,楼市开发商们面临着销售难、融资也难的困局。

一方面,在一二线限购限贷限售和三四线棚改货币化退出的背景下,房地产市场由疯狂回归理性,楼市泡沫正被逐渐挤出,出现量价齐跌现象;另一方面,房企的融资环境也在持续收紧,不仅银行信贷等传统融资渠道不断趋严,其他创新型融资渠道,如国内发债、海外发债和信托融资等也出现萎缩。

房企大佬万科喊出了“活下去”的口号,房产中介中原地产提出了“排队等死”的判断。

在缺钱荒不断加剧的情况下,开发商频出大招:有的房企减员裁员、降薪节流;有的减少拿地,谨慎出价;更有的为了急于回笼资金而降价、打折和促销房子。

最近,甚至有的房企甚至到了“狗急跳墙”的地步,以低于拿地价的售价亏本卖房。比如,有消息称,中国金茂对在厦门的楼盘进行特价销售,销售价格比此前金茂拿地楼面价还低。

据第一财经报道,厦门翔安金茂悦主推楼目前的价格在25000元/平方米-28000元/平方米之间,主推楼盘现场还可优惠。

而在2017年9月,厦门迎来“金九”的最后一场土拍,当时超过10家开发开发商报名参与,最后,金茂以20.91亿元竞得翔安区2017XP08商住地块,成交楼面价29450.7元/平方米。

这样来算,即使以售价区间最高端的28000元/平方米来计算,这一价格比楼面价还便宜1451元/平方米。

只见过打折促销的,没见过亏本卖楼的!这令市场大跌眼镜的同时,也让人不禁感受到一丝寒意。

曾经疯狂的厦门楼市,竟然落寞到如此地步。

厦门只是众多城市房产市场的一个缩影。近期,有大量报道称,大型房企如万科、碧桂园、融信、恒大,中小型房企如新城控股、远洋、阳光城、敏捷集团等,在众多城市(甚至是一线城市)都陆续出现了打折降价的项目。

比如,据公开报道,在“双十一”期间,北京高端别墅折扣惊人,以大量新盘聚集的昌平奥北别墅区为例,促销折扣力度从10%-37%不等;碧桂园位于上海浦东惠南的碧桂园南郡项目,开卖只有两个月,突然降价近30%;甚至有令人啼笑皆非的消息称,还有开发商买房送宝马,来变相降价卖房……

新房二手房都卖不动:北京四环内房子都滞销了深圳房市要搞熔断?

然而,都降价到这么“便宜”了,房子还是卖不动。不管是新房二手房,楼市销售都显得“凉凉”。

即使是在房价如此“坚不可摧”的北京,房子都滞销了。据央视新闻,北京市丰台区某项目,四环内,紧邻地铁10号线,销售限价为每平米66000元左右,但首批300多套房源开盘10天后,仍然没卖完。要知道,项目所处的四环内区域近年已经鲜有新房项目,并且未来也不会新增住宅供地指标。

此外,据该媒体报道,北京西四环外的另一个项目,只有不到300位购房人排号,占到全部可售房源的50%左右。

深圳也是楼市降价传闻甚多的一个城市代表。近期,“深圳断供潮”、“深圳7折拍卖房”等传闻不绝于耳。据央视新闻,深圳市福田区某房产中介称,不少业主现在都将自己手中的价格下调10%左右,甚至有15%,即使在这样的下调幅度下,二手房成交量依然没有上升的趋势。一些中介甚至表示,他们已经半年没有接单了。

在这样的背景下,关于深圳楼市甚至传出一则消息:“深圳房地产监管新规征求意见:上涨或下跌不得超过15%!”看来为了稳定市场,深圳要学股市搞“熔断”。

不过,有辟谣消息传出,表示这是误读,是误解。证券时报网报道称,深圳只是征求意见而已,而且是说调整幅度超过15%的要备案,并不是限制价格涨跌。

但对此消息网上依旧沸沸扬扬,市场将此理解为,15%暗示着深圳政府对于房价涨跌的最大容忍度。

来自国家统计局公布的数据显示,1-10月,我国商品房销售金额11.6万亿元,同比增长12.5%,增速下滑0.8个百分点;商品房销售面积13.3亿平米,同比增长2.2%,增速下滑0.7个百分点。商品房销售增速最近三个月以来一直处于持续下滑的状态,连续三个月的负增长看得出市场对房地产已经信心严重不足。

业主维权,政府维稳?

房价的调整和频繁出现的降价销售,总是伴随着业主维权事件的发生。这次,连维稳的也来了。

前日有媒体消息称,杭州市萧山区政府网站显示,11月12日,萧山区蜀山街道办事处办公室发布关于“成立蜀山街道房地产维稳工作领导小组”的通知。首个地产维稳小组来了?

不过,在杭州市萧山区政府网站已找不到上述《通知》,由于种种原因,该《通知》据悉已被删除。

据券商中国获悉,这份《通知》显示,为强化对房地产企业的监管,妥善处理购房者的合理诉求,将矛盾化解在基层,切实维护房地产市场秩序和社会稳定,经研究,成立蜀山街道房地产维稳工作领导小组。

因房价下跌,购房者也很心塞。此前,降价导致的业主维权事件就频频传出。

比如,9月20日,泰禾集团旗下的合肥院子“打折甩卖”的消息传出,从均价2万/平方米降至1.5万/平方米,最低1.3万/平方米,折价幅度25%至35%,因此有业主集体去售楼处维权。据21世纪经济报道,泰禾集团还证实了业主上门维权的消息,“涨价的时候也没见业主补钱给我们,但是一降价业主就来维权。”

再据腾讯《棱镜》报道,南京江北核心区的华润国际社区的老业主甚至上门“苦口婆心”的劝告新购房者要谨慎,据老业主测算,该项目的新盘价格28790元/㎡,即使开发商降低装修标准,也比买周边的二手房划算。链家的数据显示,华润国际社区二手房的均价为3.1万/㎡、

“只涨不跌”?楼市预期出现逆转

种种迹象表明,无论是购房者,还是开发商,甚至包括地方政府,对房地产市场只涨不跌的预期正在改变。

国家金融与发展实验室高级研究员尹中立在实地调研的基础上,结合二手房中介机构的成交数据、土地成交数据以及房地产开发类上市公司的销售数据,对当前的房地产市场分析发现,二手房成交数据从6月份开始放缓,土地成交数据在第三季度开始下滑,房地产开发类上市公司的10月份销售数据下滑幅度较大。

具体数据来看,首先关于二手房成交数据。重点关注的13个城市成交量从6月份开始下行趋势,7月重点城市二手房成交量在6月基础上继续回落,8月份13城中仅成都成交环比小幅增加,其余12个城市的成交量均不同程度回落,其中有7个城市的成交降幅环比扩大。

其次,从市场传导的逻辑看,房地产市场的销售状况决定了土地市场的成交状况,9月的土地数据与8月比较可以明显看出市场预期的较大变化。9月份百城土地单月供应建筑面积10402.6万平方米,环比8月份下降了20.4%;土地成交量方面,9月百城土地单月成交建筑面积7488.1万平方米,环比8月份下降5.1%;土地成交总价方面,9月份百城土地单月成交总价1766.3亿元,环比8月份下降26.5%。

再者,房地产开发类上市公司的10月份销售数据下滑幅度较大。据尹中立统计的数据,有8家公司10月份销售量比9月份出现下降,只有5家公司的销售环比是上涨的。在销售环比上涨的公司中,典型代表是碧桂园和万科,均是采取降价促销手段实现的。

由此,大多数城市的房价从今年第三季度以来已经转跌,尹中立认为,这意味着第三季度的房地产市场运行状况与今年上半年相比出现了明显变化,市场预期已经发生了逆转。

房地产市场的走势判断对于准确把握中国经济究竟何时触底而言至关重要,这一低迷态势还将延续到何时?

野村证券中国首席经济学家陆挺团队预计,2019年上半年楼市还将明显转差:新屋销售可能收缩逾10%,房地产开发投资增速可能在某些月份“急速回落”。

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Posted in 中国经济

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