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中国房子开始吃人?台湾建商资金大撤退

“终于,房子开始吃人了”是最近中国网路疯传的一篇文章,该文将房价下跌导致买家本金全部损失的”爆仓”状况,称之为”房子吃人”,文章还指出,当前中国部分房价下跌3成,将是中国房市泡沫化的开端。

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究竟房子会不会吃人,建商先知道。根据公开资讯观测站上市公司赴中国投资的统计,23家台股上市柜建商,钱进中国的累计总投资金额,从2015年第2季最高峰的新台币2百79亿元,至今年第2季为止,该资金规模已降到1百93亿元,3年减码超过3成。

虽然对市值规模达人民币4百30兆元(约合新台币1千9百40兆元)的中国房市而言,台湾营建类股投资金额只是九牛一毛,但这群对房地产嗅觉最灵敏的台商,在过去中国多次打房时都吓不跑,为何却在新一波房市调控之际,不约而同纷纷转向回台?

  人民币贬、贸易战 “不知哪根针会戳破泡沫”

赔多赚少是最主要原因。根据各家建商财报揭露的数字,目前23家还有投资中国的上市柜营建股,帐上显示投资亏损的达15家。换句话说,投资中国房市赚钱的比率不到1/3,这其中,以国建赔近20亿元最高,冠德赔近6亿元、昇阳建设也赔近5亿元,列为赔钱大户。

“3年前就发现,钱放在中国的效益不好,所以就将钱拿回来投资台湾。”过去3年汇钱回台高达63亿元,也是这波减码投资中国房市最多的建商——远雄建设发言人程泽昕直言。

人民币贬值,是多数建商选择此时将钱汇回的另一个原因,住商不动产中国总经理周宇鸣即指出:”建商不希望资产贬值,于是开始挪移资产。”但更深一层看,上市柜建商看坏当地房市前景背后,竟还藏着中美贸易战这个关键的攻防门道。

房地产终究只是内需市场,为什么和决战境外的贸易战有所牵连?

“中美贸易战美国也打中国股市、汇市和房市,中国股市跌破2千7百点,汇市亦告失守,离岸人民币兑美元即将贬破7元,房市当然也是重点。”西进中国逾15年的台商地产专家、上海卫民不动产策画智库负责人蔡为民分析,美国藉贸易战抑制外销,逼迫中国回归内需,把已经到顶的房市拱到泡沫崩盘,因为只要让中国步上日本经济因房市崩盘的后尘,这一战就提早分出胜负。

蔡为民还点出一个重要的转折点,就是2018年7月31日之后新一波谈判破裂。在此之前,中国政府的打房调控政策,官方仍一贯维持”遏止房价过快上涨”用词,一定程度暗示”还准涨,但要有所节制”的政策态度,但是在中美贸易开战之后,官方谈话已经刻意拿掉”过快”,只剩下”遏止房价上涨”,还用了”下决心”的字眼,就是在对外明示:”已经不准继续涨”,这也被认为是中国国家主席习近平,对美国总统川普贸易制裁下的第一道内部备战动员令。

“最可怕的是,不知道哪根针会戳破中国房市泡沫。”瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫表示,回归基本面数据,更可看出中国房市正面临的泡沫化风险有多高。

风险1,中国房市总市值规模超过GDP五倍,足够压垮经济。

  房价到顶!4大城市就抵一个美国

虽然中国房市从2009年到2017年,历经4波调控打房,每次房价都是越打越涨,但这回以中国上海市最精华的内环地区为例,8年前房屋平均单价约每坪新台币53万元,到2016年已超过165万元,过去怎么打房也拦不住的爆发力,却在去年已看不到房价再往上冲的力道,厦门等涨过头的2、3线城市房价也开始消风,业者普遍认为:”中国房价已经到顶。”

如此高房价水准,造就中国房市总市值从3年前最高估值再大涨约139%,如今达人民币4百30兆元,这是中国一年GDP 5倍大规模,相较全球平均值约2.6倍,已高出近1倍。在中国房产界还有”股市只值不到6个苹果,但房市,北上广深就能抵一个美国”的说法。

高房价的风险在于,美国经历2008年次级房贷引爆的金融危机,深知若中国还想继续由政府带头槓桿土地资产,带动房价上涨、变卖土地赚钱还债,就须压注超越过去的更大金流才可能达成目的,但这将使得房市崩盘风险大幅飙升,不仅有系统性的崩盘危机,更将重创中国经济。

  建商负债!龙头开会主题是”活下去”

第2,中国房贷出现”存贷比”逆转,形成欠钱速度比存钱更快的新财政危机。

中国自2016年起,长短期负债增加额首度超越存款增加额,负债增加的超车金额高达人民币1兆1千7百亿元,而且这个数字在2017年又放大到逾人民币2兆5千亿元,地方财政也早就陷入”六省一市养活全国”的困境。包含碧桂园、桓大、万科等7家资产合计超过人民币6兆元的超级建商,平均负债率也都超过80%的红色警戒线,近期全都开始降价求售,想尽办法要变现求生。

这当中,尤其受到关注的是中国房地产业龙头——万科集团董事长郁亮,今年9月底,他在位于深圳的秋季例行会议上,全场墙上萤幕都用红底白字写着”活下去”标语,传递危机感。

这位中国房地产巨人指出,房地产行业的转折点已经到来,让万科”活下去”是最终目标。该公司同时在厦门等城市打出了六折或腰斩的房市破盘价,碧桂园、恒大地产等也都有类似策略。这一个震撼弹也加深了中国房市泡沫破裂的可能性。

民众加码!负债比收入高,却持续买房

第3,中国民众口袋破洞却还加码买房,将激化房子吃人风潮越演越烈。

中国家庭负债有超过一半来自房贷,而且中国的家庭平均负债占可支配收入比率,更已高达122.72%,但中国民众在入不敷出的情况下,却还持续加码买房。

陆媒指出,今年前8个月份,中国住宅销售面积突破3亿坪,创下历史同期纪录。但这波建商为去化库存的削价竞争中,房价已开始大幅走跌,将造成中国”房子吃人”的风潮越演越烈,成为系统性崩盘的另一大隐忧。

在”终于,房子开始吃人了”文中指出,过去3个月里,中国东南西北各个方向,遍布1线、2线、3线城市,不约而同上演了在售建案瞬间降价3成的戏码,这引爆了原先高价购屋的民众不满,围攻建商售屋处的失控事件频传,显见消费者大量解约退房的风暴正在成形中。

展望后市,中国承受贸易战的压力与日俱增,加上短期房市恶化的情况还未止血,确实让经济下行的风险大增。然而,引导中国房地产发展的关键始终在政策面,非经济面的市场变数才是真正关键,尤其中国人危机感越强,对政府的向心力就越强。

中国房市会不会被贸易战的战火烧出一个大洞,恐怕没人说得准,不过上市柜建商们走为上策,确已透露资金的避险风向。

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Posted in 世界经济

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